פיננסים המכון לבעלי תפקידים בשוק ההון  |  קונגרס מנהלי השקעות ערך  |  הועידה השנתית של קרנות הגידור  |  

תאריך ושעה
 

 
 
מאמרים לפי נושאים
מצב השוק
השקעות  בינלאומיות
השקעות אלטרנטיביות
מכשירים פיננסיים ומט"ח
נדל"ן ושוק ההון
אתיקה וממשל תאגידי
השקעות ערך
פסיכולוגיה והשקעות
ניתוח פיננסי
 
 
 
 
 
תמונות מכנס אחרון
 
 
טופס הצטרפות לניוזלטר  חודשי
 


ערוץ פיננסים ב-
 
 
אלטרנטיבה להשקעה בנכסים מניבים? כמה דברים שלא ידעתם על ריטים

מאת רו"ח נירית ברגמן- ריט 1
נדל"ן מניב הינו מרכיב חשוב בתיק ההשקעות והשקעה בנדל"ן מניב באמצעות חברות נדל"ן מניב ובעיקר ריטים, שזהו ייעודן בחוק, הינה דרך מעניינת לפרטיים. למעשה. זו הדרך היחידה הפתוחה בפניהם בסוג זה של נכסים מבחינת איכותם וגודלם. כך ניתן להשיג, בסכומים נמוכים, תיק מפוזר, מנוהל מקצועית ולהנות מיתרונותיו הרבים של הנדל"ן המניב בתיק. בנוסף, זו עשויה להיות  אפשרות השקעה מעניינת במיוחד בתקופה זו של העדר אלטרנטיבות.

ריטים נוצרו לראשונה ב 1960 מכוח חוק שחוקק ע"י הקונגרס האמריקאי במטרה לאפשר למשקיעים מכל רמות ההכנסה להשקיע בנדל"ן מניב. הקונגרס הביע בכך הכרה בחשיבות של ההשקעה בנדל"ן איכותי ומפוזר המנוהל באופן מקצועי בתיק הנכסים.
הריטים נוצרו ברוח המודל של קרנות הנאמנות. הרעיון היה חברה שמחזיקה באופן פאסיבי במגוון נכסים עבור המשקיעים בדומה לקרן שמחזיקה נכסים כגון מניות או אג"ח בנאמנות עבור משקיעיה. מכאן השם"real estate investment trust'". עם חלוף השנים המודל השתכלל וכיום מדובר בחברות, חלקן ענקיות, שרוכשות ומנהלות באופן אקטיבי את תיק הנכסים במטרה להשביחו.

ההחזקה בריטים חייבת להיות מפוזרת בהתאם לכלל ה- five or fewer. לפי כלל זה חמישה בעלי מניות או פחות לא יחזיקו ב-50%  או יותר מהריט. הרעיון הוא שהריט פועלת לטובת כל משקיעיה באופן דמוקרטי ואין לה בעל מניות דומיננטי שמתווה את דרכה ונהנה מיתרונות מס.

הריטים פועלות, כאמור, מכוח חוק שמטיל עליהן מגבלות שונות ופוטר אותן מתשלום מס חברות. החוק מחייב את הריטים להתמקד בנדל"ן מניב, רוב הכנסתן חייבת לנבוע מנדל"ן מניב והן מחויבות לחלק דיבידנדים באופן שוטף למשקיעים. בשל המחויבות הגבוהה לחלק דיבידנדים חלק ניכר מתשואת הריטים הוא תזרימי. בארה"ב לדוגמא, כשני שליש מהתשואה הכוללת על פני זמן של הריטים נובעת מתזרים הדיבידנדים המחולק למשקיעים וזאת לעומת כשליש במדד S&P500 המייצג את הכלכלה האמריקאית. מאפיין זה הופך את הריטים למרכיב חשוב בתיקי פנסיה הנדרשים לחלוקת תזרים שוטפת.

ריטים חשופות כיום כמעט לכל ענפי הכלכלה. הן מחזיקות ומנהלות נכסים במגוון גדול של סקטורים החל במשרדים, מרכזי מסחר, מבני תעשיה ולוגיסטיקה,  בתי חולים סיעודיים, מלונות, וכלה במגדלי תקשורת ויערות. תחום הדירות ומעונות סטודנטים נפוץ ומקובל בעולם אך בישראל אינו קיים בשל שיעורי התשואה הנמוכים מאוד על נכסים מסוג זה.

ארגון הריטים הצפון אמריקאי (NAREIT) מפרסם כי לריטים תרומה עצומה לכלכלה האמריקאית. לדבריהם הריטים תורמות לאפקטיביות ויעילות בהקצאת מקורות לנדל"ן, לשקיפות ולהפיכת סקטור הנדל"ן המניב לסחיר ונזיל. עוד הם מציינים כי הריטים באמצעות פעילותם או השימוש במתקניהן מייצרות כל שנה כמיליון מקומות עבודה.

לנדל"ן מניב יש יתרונות רבים ותפקיד חשוב בגיוון תיק ההשקעות. מחקרים רבים מראים כי החזקה בריטים לטווח ארוך מדמה היטב החזקה ישירה בנכסים עצמם. כתוצאה מכך, הוספת ריטים לתיק תעלה את התשואה או תוריד את הסיכון של התיק. בנוסף, הריטים מספקות הגנה בפני אינפלציה ומאפשרות להנזיל חלק מההשקעה, במידת הצורך, מה שלא אפשרי בהשקעה בנכס פיזי. החסרון בהשקעה בריטים הוא הצד השני של מטבע הנזילות והסחירות. מתברר שבטווח הקצר הריטים נוטות לתנודתיות דומה לזו שמאפיינת את שוק המניות.

מאז שנות ה-90, במקביל לנסיקת התחום בארה"ב, הסטטוס הולך ותופס תאוצה ברחבי העולם וכיום הוא מתקיים בעשרות מדינות. צרפת לדוגמא הצטרפה ב 2003, ישראל בסוף 2005, אנגליה וגרמניה ב 2007.

הריבית הנמוכה השוררת בעולם ובישראל פוגעת במשקיעים המבקשים תשואה על כספם אך היא מיטיבה עם ריטים וחברות הנדל"ן המניב. זאת, גם אם לא תוסיף לרדת. תשואת ההכנסה בשנים האחרונות על הנכסים היא גבוהה יחסית ובישראל במיוחד- כ-8% בממוצע ברמת הנכס (לפני מינוף), בעוד עלויות המימון הולכות ויורדות (אג"ח ממשלתי צמוד ל 10 שנים נסחר בצמוד + 0.5%).

ריטים בישראל
התיקון לפקודת מס הכנסה שאפשר הקמת ריטים בישראל מקנה פטור ממס חברות לחברה שתעמוד בהוראות החוק. החוק מחייב התמקדות בנכסים מניבים, מגביל את היזום ל-5% מהתיק ואת המינוף לתקרה שלא תעלה על 60% מהמאזן של החברה. החוק מחייב את הריט לחלק לפחות 90% מהכנסתה החייבת (מהרווח לצרכי מס אילו היתה משלמת מס). בפועל הריטים בארץ מחלקות את כל ההכנסה החייבת ובנוסף תזרים שמקורו בהוצאות הפחת שמקוזזות לצורך חישוב ההכנסה החייבת אך אינן תזרימיות. המיסוי בריטים הוא חד שלבי. כלומר, רווחי הריט פטורים ממס חברות והמיסוי מתבצע ברמת בעל המניות בלבד. הניכוי במקור מהדיבידנד, המחולק באופן רבעוני, הוא בשיעור משוקלל שתלוי במקורות התזרים שחולק.

כיום פועלות בישראל 2 ריטים, ריט 1 היא הוותיקה והגדולה מבין השתיים והיא נרשמה למסחר בספטמבר 2006, סלע קפיטל נרשמה למסחר בפברואר 2008.

מאז הקמתה ב 2006 ריט 1 הציגה צמיחה מרשימה. כיום, ריט 1 מחזיקה ומנהלת כ- 300,000 מ"ר נכסים בהיקף של כ-3 מיליארד ₪ והיא שומרת על שיעורי תפוסה גבוהים כל השנים. בין הנכסים העיקריים של החברה ניתן למנות את מתחם אמדוקס בצומת רעננה בו מחזיקה הקרן 60%, בנייני משרדים בתל אביב כגון חלק מבית פסגות ברחוב רוטשילד, חלק מבניין המילניום ברחוב הארבעה, חלק במתחם הבילוי והמסחר הייחודי בשרונה, פאואר סנטר מוביל בעפולה ובנתיבות, בניין משרדים באזור התעשייה הרצליה פיתוח על כביש החוף,  ונכסים איכותיים נוספים ברחבי הארץ.

מניות ריט 1 רשומות בבורסה לני"ע בתל אביב והיא כלולה במדד תא 100 ובמדד תל דיב. בארה"ב קיימות ריטים פרטיות אך בארץ החוק מחייב להרשם למסחר לפיכך, הדרך היחידה להשקיע בריטים בארץ הוא ע"י רכישת מניות בבורסה. אג"ח ריט 1 מדורגות AA-  ע"י מעלות S&P והאיתנות הפיננסית שלה גבוהה יחסית – מעל ל 50% הון למאזן. בעלי המניות הינם גופים מוסדיים מובילים ופרטיים רבים.
 
 
 Top
לייבסיטי - בניית אתרים