פיננסים המכון לבעלי תפקידים בשוק ההון  |  קונגרס מנהלי השקעות ערך  |  הועידה השנתית של קרנות הגידור  |  

תאריך ושעה
 

 
 
מאמרים לפי נושאים
מצב השוק
השקעות  בינלאומיות
השקעות אלטרנטיביות
מכשירים פיננסיים ומט"ח
נדל"ן ושוק ההון
אתיקה וממשל תאגידי
השקעות ערך
פסיכולוגיה והשקעות
ניתוח פיננסי
 
 
 
 
 
תמונות מכנס אחרון
 
 
טופס הצטרפות לניוזלטר  חודשי
 


ערוץ פיננסים ב-
אפשר להוריד את מחירי הדיור
 
מאת: אלכס זבז'ינסקי | כלכלן ראשי, דש בית השקעות
 
דגל יוקר מחירי הדיור הונף עוד בתקופת המחאה החברתית וכעת קיבל ביטוי במצעי הבחירות של המפלגות שהגדילו משמעותית את כוחן ומתכוונות להרכיב את הממשלה ולהשפיע על החלטותיה.

אולם, על פי הדעה הרווחת, השפעת ההוזלה של מחירי הדירות שונה במהותה מהוזלה של כל מוצר אחר שפירושה בדרך כלל הגדלת רווחת הפרט ושיפור וייעול בכלכלה. מקרה הדיור שונה במהותו בשני מובנים.

ראשית, הענף בנוי על מינוף גבוה של רוכשי הדירות וחברות הבנייה, כאשר נכסי הנדל"ן משמשים בדרך כלל כבטחון להלוואה. הטוענים נגד הורדת מחירי דירות סבורים שירידה חדה במחירי הדירות כתוצאה מצעדים נמרצים מדי של הרשויות עלולה להכניס את רוכשי הדירות והחברות, ויחד איתם את הבנקים הממנים, לבעיה קשה.

הנקודה השנייה הינה העובדה שעבור רובנו הדירה מהווה חלק הארי של העושר שיש בידינו. הטענה היא שירידה חדה במחירי הדירות פוגעת בתחושת העושר של הציבור, מורידה את הצריכה ובסופו של דבר גם את הצמיחה במשק.

כאן, יש לציין מספר נקודות שמאזנות את המזהירים נגד ירידה במחירי הדירות בישראל.

קודם כול צריכים לזכור שהבועה בשוק הנדל"ן בישראל היא רק חצי-בועה. הבועה האמיתית קיימת כאשר יש עודף היצע ומרבית הביקוש הינו ספקולטיבי. בישראל קיים מחסור בהיצע הדירות ומרבית הרוכשים הם אנשים שמתכוונים לגור בדירות שהם קונים. לכן, הסיכוי לירידה חדה במחירים הוא נמוך, גם אם ההיצע יגדל משמעותית.

באשר להשפעה של אפקט העושר, נציין שהמחקרים שנעשו בעולם מתייחסים בדרך כלל לשוק האמריקאי. אפקט העושר הוא לא תופעה פסיכולוגית בלבד. האמריקאים מנצלים את העלייה במחירי הדירות כדי להגדיל את הצריכה השוטפת על ידי לקיחת הלוואות על חשבון עלייה בשווי הדירה. תופעה זו כמעט לא קיימת בישראל. לראיה, לא ראינו גידול חריג בצריכה הפרטית בישראל בשנים האחרונות, למרות עלייה חדה במחירי הדירות.

בארה"ב היחס בין סך שווי המשכנתאות לשווי הנדל"ן עומד על קרוב ל-50%. בישראל לא מתפרסם נתון דומה, אך היחס בין סך שווי המשכנתאות למספר משקי הבית מוכפל במחיר דירה ממוצעת מעניק אומדן של כ-15% בלבד. מינוף גבוה בהרבה בארה"ב מוביל למסקנה שירידה בשווי הבתים שם תשפיע הרבה יותר על הצריכה מאשר בישראל. כפי שהצריכה בישראל לא הושפעה יותר מדי כאשר מחירי הדירות עלו, היא גם לא בהכרח תרד אם מחירי הדירות ירדו.

בנוסף, העלייה במחירי הדירות בישראל גרמה לשעבוד של משפחות רבות לתשלומי משכנתא לשנים רבות. משפחות אלה יצטרכו להחזיר לבנקים חלק גדול מההכנסה שלהן ולהקטין את הצריכה בהתאם. ירידה במחירי הבתים תגדיל בסופו של דבר את הצריכה העתידית של רוכשי הדירות החדשים.
 
כעת ננסה לראות האם ירידה במחירי הדירות תחולל משבר פיננסי חמור בגלל המינוף של הרוכשים ושל חברות הבנייה.

הבנקים למשכנתאות בישראל מממנים את רוכשי הדירות בצורה שמרנית ומעניקים לרוב מימון של לא יותר מ-    60%-70%.  ירידה של 10%-20% במחירי הדירות לא תשמח אומנם את בעלי הדירות ואת הבנקים, אך לא תגרום למשבר כל עוד הלווים ממשיכים לעמוד בתשלומים.

האשראי של חברות הבנייה אכן עלול ליצור פגיעה בתיק האשראי של הבנקים במידה ומחירי הדירות יירדו בשיעור ניכר. יחד עם זאת, צריכים לקחת בחשבון שאנו לא נמצאים היום בתקופת שיא בבנייה. התחלות הבנייה ירדו בשנה האחרונה בשיעור ניכר, מה שהקטין את החשיפה של הבנקים לענף. מניתוח הדוחות הכספיים של בנק הפועלים, שמספק פירוט לגבי החשיפה לענף הנדל"ן, ניתן ללמוד שסך ההלוואות לחברות שפועלות בתחום הבנייה למגורים מהוות כ-7% מסיכון האשראי הכולל של הבנק. אומנם חדלות פירעון של עשירית בלבד מהתיק שחשוף לענף הבניה למגורים עלול למחוק את כל הרווח השנתי של הבנק, אך עדיין לא מדובר בקריסה כוללת של המערכת הבנקאית. בכל מקרה, בנק ישראל ואולי הממשלה יצטרכו לחשוב על מענה לבעיה זו אם ברצונם לפעול להוזלת מחירי הדיור.
 
בסופו של דבר ניתן להתגבר על המכשולים ולהוריד בהדרגה את מחירי הדיור, אפילו בשיעור ניכר, תוך הגדלת ההיצע. ההצלחה תלויה במצבו של המשק ובצעדים שינקטו. אם המשק יכנס למיתון מסיבות שאינן קשורות למחירי הדירות, ירידה במחירי הדיור עלולה להיות זרז להתדרדרות ולהחמיר את הבעיות. אולם, נקיטת צעדים הדרגתיים להורדת מחירי הדירות באמצעות הגדלת היצע הדירות, לא בהכרח תבלום את הצמיחה ודווקא עשויה להגבירה בראיה לטווח ארוך.
  
הכותב הוא הכלכלן הראשי של דש בית השקעות.
 
 Top
לייבסיטי - בניית אתרים