פיננסים המכון לבעלי תפקידים בשוק ההון  |  קונגרס מנהלי השקעות ערך  |  הועידה השנתית של קרנות הגידור  |  

תאריך ושעה
 

 
 
מאמרים לפי נושאים
מצב השוק
השקעות  בינלאומיות
השקעות אלטרנטיביות
מכשירים פיננסיים ומט"ח
נדל"ן ושוק ההון
אתיקה וממשל תאגידי
השקעות ערך
פסיכולוגיה והשקעות
ניתוח פיננסי
 
 
 
 
 
תמונות מכנס אחרון
 
 
טופס הצטרפות לניוזלטר  חודשי
 


ערוץ פיננסים ב-
חברה משפחתית ככלי לתכנון מס
מאיה כרמי, עו"ד (מאיר מזרחי ושות', עורכי דין)

 
 
כלי חשוב בתכנון המס בעסקאות נדל"ן בישראל הינו קביעת זהותו של מוכר הנכס במקרקעין.
כך למשל, אדם פרטי המוכר דירת מגורים יהיה זכאי לפטור ממס שבח. מכירה דומה על ידי חברה רגילה, לא תזכה את המוכר בפטור ממס.

לעומת זאת, במכירת נכס המוחזק הרבה שנים על ידי אדם פרטי, עלול המס להגיע לשיעור גבוה מ- 40% כאשר מנגד, מכירה ע"י חברה, תחויב במס מקסימלי בשיעור 25% (בכפוף לכך שהתמורה תישאר בחברה).

לאחרונה, אישר בית המשפט שימוש בכלי מיסויי חשוב המאפשר תכנון מס מיטבי, וזאת בכל הקשור לעסקאות בשוק הנדל"ן באמצעות חברות  "שקופות" (חברת בית ו/או חברה משפחתית) -חברות הפועלות בחיי היום יום כחברות רגילות לכל דבר ועניין, אך  הן ממוסות כאילו בעל המניות הוא החייב במס, וזאת למרות שהעסקה מבוצעת על ידי החברה. היינו, בעוד שמיסוי חברה רגילה מתבצע בשני שלבים -  הראשון, מיסוי החברה בשיעור של 25% והשני משיכת כספי החברה כדיבידנד, הרי שמיסוי החברה השקופה מתבצע בשלב אחד, בו רואים את בעל הזכות בחברה כחייב במס לפי שיעורי המס שלו, למרות שהחברה היא זו שמוכרת את הנכס.

לאחרונה, נדון בפסיקה הקשר בין מיסוי החברות השקופות למיסוי עסקאות מקרקעין והאם ניתן לעשות שימוש בחברות השקופות גם לצורכי מיסוי נדל"ן.

השאלה שנבחנה היתה, האם חברה משפחתית המוכרת דירת מגורים זכאית לקבל בגינה פטור ממס שבח כאילו המכירה בוצעה על ידי יחיד? שאלה זו נדונה בשני פסקי דין שניתנו לאחרונה, האחד, בעניין מומב השקעות (ו"ע 46096-01-12) והשני, בעניין תל-און אחזקות ופיתוח (ו"ע 1346-08). בעניין מומב נדון מקרה של חברה משפחתית שמכרה דירת מגורים וביקשה בגינה פטור ממס שבח לפי סעיף 6 לחוק הגדלת ההיצע של דירות מגורים. השאלה הראשונה שנדונה בפסק הדין היתה, האם חברה משפחתית זכאית לפטור ממס שבח לפי חוק זה. ועדת הערר קבעה, כי לפי ההגדרה של המונח "דירת מגורים" בחוק, על הדירה להיות בבעלות של אדם פיסי ("יחיד") ולא בבעלות של תאגיד משפטי. לאור העובדה שהדירה היתה בבעלות חברה משפחתית, לא ניתן לראות בה "דירת מגורים" ולכן היא אינה זכאית לפטור ממס שבח. כן הצביעה הוועדה על כך שבסעיף 5 לאותו חוק, היתה התייחסות מיוחדת לכך שיראו חברה משפחתית כאילו היא "יחיד", התייחסות שלא היתה בסעיף 6 לאותו חוק. השאלה השנייה שנדונה היתה, האם ניתן לראות בשבח של החברה המשפחתית ממכירת דירת המגורים כחלק מ"ההכנסה החייבת" של הנישום המייצג ובדרך זו להחיל עליה את הפטור לדירת המגורים. ועדת הערר קבעה, ששאלת הזכאות לפטור ממס שבח, אם לאו, נעשית, על פי הוראות חוק מיסוי מקרקעין, לפני קביעת "ההכנסה החייבת" הנזקפת לנישום המייצג. משמעות ההוראה שבסעיף 48ב לחוק מיסוי מקרקעין, לפיה יראו את השבח כחלק מ"ההכנסה החייבת", הינה אך ורק לעניין קביעת שיעור המס החל על השבח ולא לעניין הזכאות לפטור ממס שבח. ממילא,  שלב הזכאות לפטור נעשה לפני יחוס השבח ל"הכנסה החייבת" של הנישום המייצג. לפיכך נקבע, כי חברה משפחתית אינה זכאית לפטור ממס שבח והשבח ממכירת הדירה ייוחס לנישום המייצג וימוסה בשיעור מס של יחיד.

בעניין תל-און נדונה בקשה לפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(1) לחוק בגין מכירת דירת מגורים שהיתה בבעלות חברה משפחתית. החברה המשפחתית היתה בעבר חברה רגילה ונהנתה מהטבות מס לפי החוק לעידוד השקעות הון. ועדת הערר קבעה, כי על רווחים המופקים בחברה משפחתית, ובכללם שבח מקרקעין, יחולו שיעורי המס החלים על יחיד. ברם, אין בכך כדי לקבוע שהחברה המשפחתית תיחשב ל"יחיד" לעניין הזכאות לפטור ממס שבח. הוועדה הוסיפה וציינה, כי לפי סעיף 72א לחוק מיסוי מקרקעין, החברה אינה זכאית לפטור ממס שבח, מאחר שניתנו לה הטבות מס לפי החוק לעידוד השקעות הון. לעניין שיעור המס שיחול על השבח נקבע, כי מאחר שהוא מיוחס לנישום המייצג, יחול שיעור מס מופחת של 25% החל על יחיד לפי החוק לעידוד השקעות הון בשיטת המיסוי החד שלבית.
ניתן להסיק מן הפסיקה שפורטה לעיל, כי אכן חברה "שקופה" אינה יכולה ליהנות מן הפטור ממס לדירת מגורים, אך יש בה כדי לתמרץ שימוש  בחברות השקופות לצורך הקטנת  המס בעסקאות נדל"ן, קרי: במשך השימוש בנכס והשכרתו תסווג החברה כחברה רגילה החייבת במס בשיעור של 25% בלבד. לפני המכירה ישונה סיווג החברה לחברת בית ו/או חברה משפחתית והמכירה תחויב לפי שיעור המס של בעלי המניות.
 

 
 
 Top
לייבסיטי - בניית אתרים