פיננסים המכון לבעלי תפקידים בשוק ההון  |  קונגרס מנהלי השקעות ערך  |  הועידה השנתית של קרנות הגידור  |  

תאריך ושעה
 

 
 
מאמרים לפי נושאים
מצב השוק
השקעות  בינלאומיות
השקעות אלטרנטיביות
מכשירים פיננסיים ומט"ח
נדל"ן ושוק ההון
אתיקה וממשל תאגידי
השקעות ערך
פסיכולוגיה והשקעות
ניתוח פיננסי
 
 
 
 
 
תמונות מכנס אחרון
 
 
טופס הצטרפות לניוזלטר  חודשי
 


ערוץ פיננסים ב-
מרכזים מסחריים מחוז תל אביב

רו"ח נירית ברגמן

כללי

סך שטח הנכסים המסווגים כמסחר (ריטייל) על ידי החברות הציבוריות בישראל הוא כ-2 מיליון מ"ר, והשווי ההוגן שלהם הוא כ-35 מיליארד ₪. שווי זה מהווה כמחצית מסך השווי ההוגן של כל נכסי החברות הציבוריות בכל הסקטורים (משרדים, תעשייה, מסחר ואחר). נתון זה מעיד, להערכתנו, על מרכזיות סקטור המסחר בישראל. הדוח שלהלן, שסוקר את שוק המסחר במחוז תל אביב[1], מתבסס על נתונים של 11 מרכזים מסחריים של חברות ציבוריות. שטחם הכולל של הנכסים הכלולים בדוח הוא כ-220 א' מ"ר, והשווי ההוגן שלהם הוא כ-9 מיליארד ₪[2].  תל אביב, אם כך, מהווה כ-10% מסך נכסי המסחר של החברות הציבוריות בשטח, וכ-25% מהשווי ההוגן שלהם. עובדה זו מצביעה על פערי השווי/מחיר בין האזורים השונים, כלומר על השונות הגדולה של מחירי הנכסים המסחריים בישראל.

ניתן לומר שהשנים האחרונות היו טובות מאוד לסקטור המסחר. התפוסות הממוצעות במחוז תל אביב קרובות ל-100%, שכר הדירה הממוצע רשם עלייה ריאלית קלה וכך גם השווי הממוצע של הנכסים. גם עומס הפדיון הממוצע, כפי שדווח בנכסים בשנים הנ"ל, לא השתנה משמעותית. באותה העת, שוק המשרדים בעיר תל אביב הראה אף הוא מגמת עלייה בתפוסות לרמה שנושקת ל-100%, (עם ירידה ריאלית קלה במחירי שכר הדירה). מבחינת הצע צפוי בשנים הקרובות, גם במסחר, מדובר על תוספת של כשליש בעיר תל אביב, בדומה לשיעור התוספת הצפוי בעיר במשרדים.

תפוסות

התפוסה במרכזים המסחריים במחוז תל אביב קרובה מאד לתפוסה מלאה, ובכך היא דומה לתפוסה בסקטור המשרדים בעיר תל אביב.



את התפוסה בקניונים של מחוז תל אביב ניתן להשוות לתפוסה של סקטור המסחר בישראל בכלל. מדובר בנתון אגרגטיבי הכולל את כל הנכסים המסווגים כמסחר על ידי החברות הציבוריות בישראל, כלומר הוא כולל גם קניונים וגם פאואר- סנטרים.
מהגרף שלעיל עולה כי התפוסה בישראל נמוכה יותר מאשר במחוז תל אביב בצורה ברורה. עם זאת, גם היא גבוהה למדי וניתן לראות שלאורך התקופה הנסקרת, התפוסה עלתה והגיעה לרמה של 94%.
נראה שבמחצית 2012 נרשמה ירידה קלה בתפוסות במחוז תל אביב[3]. לא ברור האם זו תחילתה של מגמה או שזו תנודה נקודתית בטווח שמתאפיין בתפוסות כמעט מלאות.

מחירי שכירות

שכר הדירה הממוצע בקניונים במחוז תל אביב עלה קלות בשנים 2009-2011, בשיעור של כ-7% במצטבר. בישראל שכר הדירה עלה בשיעור מעט נמוך יותר, כ-5%.



במונחים ריאליים, ניתן לראות בגרף שלהלן שבמחוז תל אביב הייתה עלייה מתונה אך עקבית (כ-2% במצטבר בתקופה), בעוד שבישראל הייתה ירידה של כ-4% ריאלית ב-2010, וב-2011 חזרה לרמות שכר הדירה של שנת 2009.



מעניין לציין גם שהפער האבסולוטי בין שכר הדירה בישראל ובמחוז בתל אביב הוא גדול מאד, כ-230 ₪ למ"ר בחודש לעומת כ-110 ₪ ממוצע בישראל (כלומר תל אביב יקרה בכ-110%, חלק מהפער מוסבר, כמובן, באופי שונה של נכסים: קניונים מול פאואר-סנטרים). במשרדים, לעומת זאת, הפער קיים אך הוא קטן בהרבה.

שווי הוגן ו-NOI   למ"ר  

לאור הנתונים עד כה, לא נופתע לראות כי השווי ההוגן למ"ר היה במגמת עליה בקניונים במחוז תל אביב כמו גם בישראל (בשיעור נמוך יותר). ממדד השווי ההוגן הריאלי ניתן עוד לראות כי עליות השווי במחוז תל אביב הקדימו את שאר הארץ.



 

 NOI למ"ר במחוז תל אביב היה בממוצע 247 ₪ ב-2011, בעוד שהממוצע בישראל עמד על 106 ₪. לאורך התקופה, עלה ה-NOI למ"ר בצורה ריאלית, במצטבר, בשיעור דומה במחוז תל אביב ובישראל, כפי שניתן לראות בגרף שלהלן:

תשואות

מאז 2010 נמצאות התשואות בפועל[4] בתל אביב במגמת ירידה קלה. בישראל הנתון יותר תנודתי.



ממצא מעניין נוסף העולה מהתרשים הוא הפער השלילי בתשואות בין ישראל למחוז תל אביב, כלומר, התשואה במחוז תל אביב גבוהה מזו שבישראל, בעוד שהיינו מצפים לתמונה הפוכה שבה התשואה על נכסים מחוץ למחוז תל אביב תהיה נמוכה יותר, כיוון שהשקעה בנכס במחוז אמורה להיות מסוכנת פחות משאר הארץ. אם משווים לחו"ל, הרי שבלונדון ובמנהטן שיעורי התשואה נמוכים משמעותית מהממוצע של כלל המדינה, שיעורים המשקפים את הסיכון הנמוך יותר של מקומות כאלו. הגרף הבא, למשל, ממחיש את הפער המשמעותי בין התשואות בנכסי prime באנגליה לנכסים שמוגדרים secondary:
 



בתחום המשרדים ראינו תופעה דומה ב-2009 וב-2010, אך ב-2011 התהפכה התמונה, ושיעורי התשואה בישראל עלו על אלו של תל אביב (בשל עלייה בתשואה בישראל וירידה בתל אביב). ייתכן שאנו צפויים לראות מגמה דומה גם בתחום המסחר בשנים הקרובות. נחיה ונראה, אמר המת לעיוור.

יחס שכר דירה לפדיון

היחס בין שכר הדירה לפדיון עלה לכותרות לאחרונה בשל תלונות הקמעונאים על עומס שכר הדירה המקשה על התנהלותם. הניתוח שלהלן מתבסס על נתונים ממוצעים בישראל (כלומר, לא רק מחוז תל אביב) ברמת הנכס, שפרסמו חברות ציבוריות[5].
הגרף הבא משקף את עומס הפדיון הממוצע (הוצאות שכ"ד מתוך פדיון) בקניונים ובפאואר–סנטרים בישראל:



הגרף שלעיל, שבו מבחינים בפער המשמעותי בין העומס החל על שוכרים בקניונים לעומת שוכרים בפאואר-סנטרים,  לא משקף שינויים דרמטיים בשנים הנדונות, אך אם מפרקים את היחס למרכיביו (הוצאות שכר דירה/פדיון) מקבלים מגמות הפוכות בין שני סוגי המרכזים המסחריים (בש"ח):

 

 


מהגרף העליון ניתן לראות שהפדיון הממוצע למ"ר בקניונים ירד ב-2010 ושב ועלה ב-2011, כמעט לרמה שהיה בה ב-2010. באותו זמן, שכר הדירה הממוצע ירד באופן רציף לאורך התקופה, גם ב-2011 כאשר הפדיון למ"ר עלה. במצטבר ירד שכר הדירה הממוצע בכ-3.5%, והפדיון הממוצע ירד בתקופה זו בכ-0.5%. מנגד כפי שניתן לראות מהגרף התחתון, בפאואר -סנטרים ניתן לראות מגמה הפוכה, של עלייה בפדיון ב-2010 וירידה ב-2011, ומנגד עלייה רציפה בשכר הדירה. במצטבר עלה שכר הדירה הממוצע ב-9.2% והפדיון הממוצע עלה ב-1.3%.

ומה קורה בחו"ל?
מדוחותיה של סיימון פרופרטי גרופ (SPG), הריט האמריקאי הגדול ביותר, עולה כי היא מדווחת על שכר דירה ממוצע של כ-47 דולר לרגל רבועה, ופדיון ממוצע של 562 דולר בקניונים שבבעלותה, כלומר יחס של כ-8.3%. בנוסף, ארגון EPRA , שמאגד חברות נדל"ן מניב וריטים אירופאיות, הוציא לאחרונה סקירה (Real Estate in the Real Economy) שבה צוין כי השיעור הממוצע באירופה של הוצאות שכר הדירה של קמעונאים מתוך הכנסותיהם עומדים על כ-5%.

על פי סקירה של חברת הייעוץ והתיווך הגלובלית Colliers, שהתפרסמה לאחרונה עולה כי הפערים בין מרכזים שכונתיים קטנים לקניונים אזוריים גדולים בחו"ל נעים בממוצע בין 2-5%, כלהלן. יש לשים לב שהעומס בסקירתם כולל, למעשה, הוצאות שכר דירה בתוספת דמי ניהול.
  קניונים מרכזים שכונתיים פער בעומסים
בריטניה 15% 9.5% 5.5%
ארה"ב 13.3% 10.5% 2.8%
אירופה 11.7% 9.7% 2.0%
אוסטרליה 16.8% 12.1% 4.7%
 
 
בישראל, אם מוסיפים את דמי הניהול מגיעים, על פי חישובינו המתבססים על דיווחי החברות בחלק מהנכסים, לכ-14% עומס ממוצע בקניונים וכ-8% בפאואר-סנטרים.

היצע עתידי

בסוף 2011 החברות הציבוריות דיווחו על כ-240 אלף מ"ר נכסים להקמה בסקטור המסחר בישראל. שיא השטח בהקמה היה שנה לפני כן, ב 2010. במשרדים  המצב הפוך:



להלן התפלגות שטחי המסחר בהקמה בישראל לפי חברות עיקריות:



בעזריאלי הפרויקטים העיקריים בהקמה הם: קניון רמלה, קניון עזריאלי ראשונים בראשון לציון, ומרכז שרונה בתל אביב. בביג מדובר בביג עפולה, ביג אשדוד, ובקניונים בטבריה ובבית שמש. בויתניה מדובר בעיקר בבית מאזדה פורד בת"א, בפרויקט טרמינל פארק אור יהודה, ובפרויקט גליליאו באזור הכינרת.

להלן התפלגות גיאוגרפית של שטחים אלו:



שרון-קו מעוגל חיצוני למחוז תל אביב

אם משווים לסקטור המשרדים, ניתן לראות בגרף שלהלן כי תוספת שטחי המסחר, הצפויה בעיר תל אביב, נמוכה במונחים אבסולוטיים מזו של תוספת שטחי המשרדים הצפויה בעיר, אולם, בשיעור מהמלאי הקיים מדובר ביחס דומה. ההשפעה של תוספת ההיצע ומהירות ספיגתו תלויה במאפייני כל סקטור ובמצב הכלכלי שישרור באותה עת.


 
http://b-bre.com/sites/default/files/2012_randp_attachments/mrkzym_mskhryym_mkhvz_t.pdf
 
 

[1] מחוז תל אביב של הלמ"ס כולל את הערים הבאות: אור יהודה, בני ברק, בת ים, גבעתיים, הרצליה, חולון, קרית אונו, רמת השרון ותל אביב.
[2] יש לשים לב לכך שבעוד שבישראל ניתן להבחין בין שני פורמטים בסיסיים של ריטייל: קניונים סגורים ופאואר- סנטרים פתוחים בהם שכר הדירה נמוך יותר, המדגם של ת"א כולל  רק קניונים סגורים. בנוסף, נתוני יוני מתבססים על נכסים בשטח של כ-30% משטח הנכסים בתל אביב עליו מתבסס דוח זה, זאת משום שרק חלק מהחברות נתנו מידע ברמת הנכס הבודד בדוחותיהן ל 30.6.12.
[3] הנתונים לגבי 2012 מתייחסים ל-30/6, והם נתונים חלקיים המבוססים על דו"חות של חלק מהחברות שפרסמו את הנתונים בדו"חות הרבעון השני. בנכסים המסחריים בתל אביב מדובר בכ-30% מסך השטח וכ-40% מהשווי ההוגן של המדגם עליו מבוסס הדו"ח. לגבי נתוני ישראל מדובר בכ-25% מהשטח ובכ-40% מסך השווי ההוגן של הנכסים המסחריים של החברות הציבוריות.
[4] לפי דיווחי החברות. הכוונה ל- NOI שהופק מהנכס בפועל בתקופה כשהוא מחולק בשווי הוגן בתום התקופה.
[5] הכוונה לשקלול של נתונים מענפי מסחר שונים בהם פועלים השוכרים כמו לדוגמא: מזון/אופנה ושל נתונים של שוכרי עוגן ושוכרים אחרים. בסה"כ כולל המדגם 30 נכסים בהיקף של כ-850 א' מ"ר וכ-15 מיליארד ₪ שווי הוגן המהווים מעט למעלה מ-40% מסך הנכסים המסחריים של חברות ציבוריות (גם בשטח וגם בשווי הוגן).
 Top
לייבסיטי - בניית אתרים