פיננסים המכון לבעלי תפקידים בשוק ההון  |  קונגרס מנהלי השקעות ערך  |  הועידה השנתית של קרנות הגידור  |  

תאריך ושעה
 

 
 
מאמרים לפי נושאים
מצב השוק
השקעות  בינלאומיות
השקעות אלטרנטיביות
מכשירים פיננסיים ומט"ח
נדל"ן ושוק ההון
אתיקה וממשל תאגידי
השקעות ערך
פסיכולוגיה והשקעות
ניתוח פיננסי
 
 
 
 
 
תמונות מכנס אחרון
 
 
טופס הצטרפות לניוזלטר  חודשי
 


ערוץ פיננסים ב-

 

 

כיצד לחסוך בעלויות ארנונה

 

דף הבית >> כתבות ניוזלטרים ומגזין >> ניוזלטרים 2012 >> ניוזלטר ספטמבר 2012 >> כיצד לחסוך בעלויות ארנונה
   
כיצד לחסוך בעלויות ארנונה
עו"ד דרור יצחקי


ארנונה כללית היא מס שנתי עירוני, בניגוד להיטל או לאגרה.

ארנונה מוטלת על כלל המחזיקים ברשות המקומית, והיא נועדה לממן את הוצאות הרשות באופן כללי ולא בגין מתן שירות ספציפי כזה או אחר. כמו כל מס לא צריכה להיות תלות בין תשלום הארנונה לבין כמות או איכות השירות.

כיצד נקבע גובה הארנונה
החוק קובע כי הארנונה תוטל על פי תעריף קבוע לכל מ"ר.
לכל רשות מקומית שיטת מדידה משלה. ישנן רשויות אשר חישוב השטחים נעשה לפי שטח נטו נטו
( שטח ריצפה בלבד ללא השטח שמתחת לקירות הפנים או החוץ של המשרד ), כמו לדוגמא: עיריית ת"א וירושלים. ישנן רשויות אשר מודדות לפי שטח נטו (שטח ריצפה למעט קירות חוץ) כמו לדוגמא: עיריית חיפה.

מרבית הרשויות מודדות בד"כ בשיטת הברוטו (דהיינו עם קירות פנים וחוץ) .
ישנן רשויות שמוסיפות לשטח המדוד את החלק היחסי ברכוש המשותף בבניין או בקומה.
בנוסף לכך ישנן רשויות שלהן שיטת חישוב שונה לשטחים מסויימים כגון גלריות, סככות, מרפסות מקלטים, פירים, חללים, יחידות אטומות, יחידות בעלות גובה נמוך.

פטור מתשלום ארנונה
פטור מלא מתשלום ארנונה ניתן לקבל כאשר מדובר בנכס ריק או בנכס לא ראוי לשימוש. במצב של נכס ריק הפטור מוגבל ל-6 חודשים והוא ניתן פעם אחת כל עוד לא שונתה הבעלות בנכס. קימות רשויות שאינן מאפשרות לשוכר הנכס לבקש ולקבל פטור זה. לעומת זאת הפטור בגין נכס לא ראוי לשימוש אינו מוגבל בתקופה אך על מנת לקבלו יש צורך לעמוד בקריטריונים מסוימים.

כיצד לחייב נכס ריק
לאחר שבעל הנכס קיבל את הפטור החד פעמי ל-6 חודשים, נשאלת השאלה מהוא התעריף שראוי להחיל על הנכס במקרה שהוא ריק. בפרשת מבטחים נדונה שאלה זו. מבטחים החזיקה נכס ריק בתחום המוניציפאלי של עיריית דימונה. העירייה החליטה לחייב את הנכס הריק בתעריף של חברת ביטוח שהינו תעריף גבוה יותר מתעריף של משרדים. בית המשפט המחוזי בבאר שבע פסק כי תעריף הארנונה הראוי שיש להשית על נכס ריק, הינו התעריף הזול ביותר האפשרי מבין השימושים המותרים על פי דין.

מתי נקבע יום הולדתו של בנין
שאלה נוספת שעומדת לדיון לא פעם היא ממתי ניתן לחייב בארנונה בנין חדש שהוקם. סוגיה זו אינה חדלה מלהעסיק את בית המשפט שהוציא תחת ידו פסקי דין שונים. שאלה זו מטרידה בעיקר יזמים וקבלנים שאינם מצליחים למכור את הדירות או להשכיר את הנכסים אשר בניתם הושלמה כמעט לחלוטין (למעט התאמות) ונותר רק לחבר את המבנה לתשתיות המים והחשמל.

במקרים רבים נוהגת הרשות לראות במועד מתן טופס 4 את המועד לחיוב בארנונה. במקרים אלה כל שנותר בידי הקבלן הוא לטעון כי טרם הושלמה בנית הנכס וכי אין מדובר ב"בנין" כי אם ב-"אדמת בנין" שאינה ברת חיוב בארנונה. מלבד המבחן הפורמלי של קבלת טופס 4 ישנם מבחני עזר נוספים אותם נוהג בית המשפט לבחון. מבחן אחד הוא המבחן הפונקציונאלי, דהינו מבחן האפשרות הממשית להשתמש בנכס נוכח מצבו.

מבחן נוסף הוא המבחן המעשי, דהינו מבחן האיכלוס בפועל. התוצאה הסופית נגזרת מהשקפת עולמו של השופט הדן בתיק. כך לדוגמא בפס"ד שניתן בבית המשפט המחוזי בירושלים (גולדברג נ' מנהל הארנונה שומרון) נדונה סוגיה של חיוב בארנונה דירות מגורים שעמדו ריקות מספר שנים. דירות המגורים לא היו מחוברות לתשתיות המים והחשמל ולא ניתן בגינן טופס 4.

בית המשפט קבע כי קבלת טופס 4 אינו גורם באופן מיידי ואוטומטי לחיוב, ובכל מקרה מההיבט הפונקציונלי אין מקום לחיוב כל עוד לא נתקבל טופס 4. בית המשפט קובע עוד כי אין מניעה מבחינת הנישום לבצע "תכנון מס" ולהימנע מחיבור הדירות לתשתיות. יחד עם זאת חשוב לציין כי קיימות פסיקות סותרות בענין זה.

חובת הודעה על חדילת אחזקה
בהתאם לסע' 8 לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב) , התשנ"ג -1993, חובת התשלום בארנונה חלה על המחזיק.הגדרת המושג מחזיק הינה הגדרה רחבה והיא כוללת בעלים, שוכר ומי שיש לו את הזיקה הקרובה ביותר לנכס.סע' 325 לפק' העיריות קובע כי אם חדל אדם מלהחזיק בנכס חובה עליו להודיע לרשות בכתב על כך. יובהר כי חובה זו אינה מוטלת על בעל הנכס.

אנשים רבים אינם מודעים לחובה זו ולאחר תקופה שעזבו את הנכס, מתברר להם בדיעבד, כי הם ממשיכים להיות מחויבים בתשלומי הארנונה של הנכס אותו עזבו. על מנת להימנע מדיונים מיותרים עם הרשות ומתשלומים שאחרים חבים אותם, מוצע לאנשים שחדלו מלהחזיק בנכס, ליתן הודעה כתובה על כך וכן לודא שהודעה זו נתקבלה אצל פקידי הרשות ואף יושמה.

חיוב רטרואקטיבי
רשויות רבות נוהגות לבצע הגדלות בחיובי הארנונה וזאת באופן רטרואקטיבי מספר שנים אחורה. מגמה זו הולכת וגוברת עם השנים מתוך מטרה של הרשויות להגדיל את קופתן. חשוב להדגיש כי משנת 1985 ואילך מנועות הרשויות (למעט במקרים מיוחדים) להעלות את תעריפי הארנונה וזאת במסגרת מה שקרוי חוקי הקפאה.

בשנים האחרונות הלכו וגדלו מספר הפניות לבתי המשפט בענין חיובים רטרואקטיביים. בתיק מקורות נ' עילבון קבע בית המשפט כי אין לחייב באופן רטרואקטיבי שטחים של המוביל הארצי שכן מדובר בשינוי מדיניות. בתיק תשלובת אלוני נ' עיריית נשר נאסר על העירייה לשנות את החיוב באופן רטרואקטיבי לאור העובדה שהיה הסכם מחייב בין הצדדים. בתיק בתי זיקוק לנפט נ' מ. אזורית זבולון ביטל בית המשפט חיוב רטרואקטיבי בשל העובדה שמדובר בחברה מסחרית הבונה את תקציבה ומכלכלת את מעשיה על סמך שומות שהוצאו לה והיא זכאית להסתמך על כך.

בענין ט.ט טכנולוגיות נ' טירת הכרמל קבע בית המשפט כי אין לאפשר הגדלת שטחים באופן רטרואקטיבי לאחר מדידות חדשות שבוצעו ע"י העירייה. במקרים אחרים בהם התרשם בית המשפט כי הנישום הסתיר מידע רלוונטי מהרשות, עלול הוא להתיר את החיוב באופן רטרואקטיבי.

האפשרות להפחית את חיובי הארנונה
יש לבחון אפשרות לפטור מלא או חלקי של החיוב לאור עובדת היותו של הנכס ריק או בלתי ראוי לשימוש.
יש לנסות ולאתר את התעריף הזול ביותר האפשרי בצו הארנונה בנסיבות הקונקרטיות, לעיתים אף תוך כדי פיצול חשבון הארנונה למספר חשבונות בהתאם לשימושים השונים.

פעילות נכונה מול הרשות בניסיון להפחית את החיובים השוטפים הן מההיבט של הסיווג והן מההיבט של השטח, יכולה להביא להפחתה משמעותיות ביותר של חיובי הארנונה.

מאחר ונטל תשלום הארנונה הינו נטל כלכלי כבד על כל עסק, קיימת חשיבות רבה לבדוק ולטפל בחיובים אלו על מנת להביא אותם למינימום האפשרי.
החוק קובע כי על הנישום להגיש את השגתו בתוך 90 יום ממועד קבלת הודעת התשלום הראשונה באותה שנת מס. טוב יעשו בעלי העסקים אם יפעלו בהקדם בעניין זה.


האמור לעיל אינו בא להחליף יעוץ משפטי . הכותב הינו עו"ד דרור יצחקי (מהנדס) בעל משרד המתמחה בתחום המיסוי המוניציפאלי.di@di-adv.co.il

 
 

 
 Top
לייבסיטי - בניית אתרים